Les prêts d’aide à l’accession

Selon votre situation familiale, sociale et professionnelle, vous pouvez bénéficier d’un ou plusieurs prêts réglementés d’aides à l’accession :

  • Le Prêt d’Accession Social (PAS)
  • Le Prêt Conventionné (PC)
  • Le Prêt Action Logement
  • Le Prêt à Taux 0% (PTZ)
  • Le Prêt Social Location Accession (PSLA)

Le prêt PAS

Le Prêt d’Accession Social est un prêt qui bénéficie d’une aide de l’État. Il est accordé par les établissements financiers ayant signés une convention avec l’État. Il est accordé à un taux avantageux aux personnes qui acquièrent leur résidence principale (neuf ou ancien) et aux propriétaires qui font des travaux dans le logement qu’ils occupent.

Son fonctionnement est réglementé et son taux d’intérêt plafonné.

Les ménages concernés doivent répondre à certaines conditions :

  • Les revenus ne doivent pas dépasser un plafond de ressources (Revenu fiscal de référence N-2).
  • Le logement devra être occupé à titre de résidence principale
  • Le logement devra présenter une surface minimale en fonction du nombre de personnes qui y vivront. Pour les offres de prêt émises à compter du 6 août 2010, l’exigence de respect des normes de surface et d’habitabilité et de production d’un état des lieux lors de l’acquisition d’un logement de plus de 20 ans est supprimée.

Caractéristiques du PAS :

Le montant du PAS peut couvrir jusqu’à 100 % du coût de l’opération.

A l’exception des frais d’instruction de dossier de prêt et des frais notariaux.

Vous pouvez compléter votre financement avec :

  • Votre apport personnel
  • Un prêt à 0% aidé par l’État (si vous remplissez les conditions d’accès)
  • Un Prêt Epargne Logement (PEL)
  • Un prêt Action Logement (si vous remplissez les conditions d’accès)
  • Un prêt à taux fixe inférieur ou égal à celui d’un prêt consenti en complément d’un Compte Epargne Logement (CEL)

Le PAS ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) en cas d’acquisition d’un logement, ou à l’Allocation Logement (AL) en cas de travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie (sous réserve de remplir les conditions d’attribution de ces aides).

Autre avantage, le PAS permet d’adapter les mensualités à l’activité de l’emprunteur. Les remboursements peuvent ainsi être réduits durant une période de chômage.

La durée du PAS est comprise entre 5 et 30 ans.

Le contrat de prêt peut prévoir de rallonger la durée jusqu’à 35 ans maximum, ou de la réduire sans limite.

Le taux du PAS peut être à taux fixe, ou révisable, ou modulable. Il varie selon les établissements de crédit sans pouvoir dépasser un taux maximum réglementé. Il est donc intéressant de se renseigner auprès de plusieurs établissements avant de s’engager.

Le Prêt Conventionné

Le Prêt Conventionné immobilier classique est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État.

Ce prêt peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de l’achat d’un logement neuf ou ancien, ou de la construction, mais aussi certains travaux d’amélioration du logement.

Il est remboursable avec intérêts et peut donner droit à l’Aide Personnalisée au Logement (sous réserve de remplir les conditions d’attribution de ces aides).

Le taux d’intérêt (fixe ou révisable) est variable selon les établissements de crédit dans la limite d’un maximum réglementé.

La durée du prêt conventionné est comprise entre 5 et 30 ans.

L’emprunteur devra occuper le logement à titre de résidence principale (exceptions liées à la location sous certaines conditions).

Le prêt Action Logement

Le prêt Action Logement (ou prêt 1% logement) peut être accordé par l’organisme collecteur du 1% logement pour la construction ou l’acquisition d’un logement sans travaux.

Conditions à remplir par l’emprunteur :

  • L’emprunteur doit être salarié d’une entreprise privée (non agricole) employant au moins 10 salariés (les préretraités sont assimilés aux salariés). L’entreprise reverse chaque mois, sous forme de cotisation, une part de sa masse salariale à l’organisme collecteur : Action Logement. Cette somme est investie dans la construction de logements. En contre partie, l’entreprise peut proposer divers avantages à l’accession à ses employés.
  • Le logement doit être occupé à titre de résidence principale.

Conditions tenant au logement :

Le logement doit être construit ou acquis sur le territoire métropolitain (ou dans un département d’outre-mer).

Le logement doit respecter des conditions de performance énergétique qui sont celles de la RT 2012 (règlementation thermique applicable aux bâtiments neufs pour lesquels la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1 janvier 2013).

S’il s’agit de l’acquisition d’un logement ancien sans travaux, il doit au moins être classé en « D » sur l’étiquette énergétique reproduite dans le DPE (Diagnostic Performance Energétique établi lors de la vente du logement).

Caractéristiques du Prêt Action Logement :

Le montant maximum du prêt correspond à 30 % du coût total de l’opération, et dépend de la zone géographique de l’immeuble.

Ces montants peuvent être majorés dans certaines situations, notamment :

  • Pour les locataires sortants du parc HLM
  • Pour les jeunes de moins de 30 ans
  • Pour les acquéreurs de logement dans le cadre de la vente HLM

Le taux nominal annuel maximum est de 1 %.

La durée est libre dans la limite maximum de 20 ans.

Le Prêt à Taux 0 % (PTZ)

Dans notre situation, pour pouvoir bénéficier du PTZ dans l’ancien, il faut

  • Que vous achetiez un logement issu du parc immobilier d’un organisme HLM
  • Que vous soyez locataire de l’organisme HLM vendeur (dans le même département)
  • Que vous achetiez le logement à un prix inférieur à l’estimation des Domaine
  • Que le logement ait une étiquette énergétique compris entre A et D

Le Prêt à Taux 0 % (PTZ) est un prêt aidé par l’État qui vous permet d’acheter votre logement si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années, sous conditions de ressources.

Le montant du PTZ dépend de la zone où vous achetez votre logement.

Le prêt ne peut financer qu’une partie de l’achat, vous devez le compléter par un ou plusieurs prêts et éventuellement un apport personnel.

Instauré en 1995, les conditions d’octroi du PTZ évoluent régulièrement (conditions de revenu, caractéristiques du logement, …).

Conditions à remplir :

L’emprunteur certifie ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant la demande de prêt.

Toutefois, cette condition n’est pas exigée si vous ou l’un des occupants du logement :

  • Est titulaire d’une carte mobilité inclusion portant la mention « invalidité » ou d’une carte d’invalidité ;
  • Ou perçoit une pension d’invalidité ;
  • Ou perçoit l’Allocation aux Adultes Handicapés (AAH) ou l’Allocation d’Education de l’Enfant Handicapé (AEEH) ;
  • Ou est victime d’une catastrophe (naturelle ou technologique par exemple) qui a rendu le logement définitivement inhabitable. La demande doit être alors réalisée dans les 2 ans suivant la publication de l’arrêté constatant le sinistre.

L’emprunteur doit avoir des ressources qui n’excèdent pas un plafond, qui est fixé en fonction de la charge de famille et de la zone où se situe le bien.

Le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de référence auquel on ajoute ceux des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal.

L’année de référence à prendre en compte est l’avant-dernière année précédant l’offre (année N-2). Par exemple, pour une offre de PTZ en 2018, les revenus pris en compte seront ceux de l’année 2016 indiqués sur votre avis d’imposition 2017.

Les ressources prises en compte correspondent au plus élevé des 2 montants suivants :

  • La somme des revenus fiscaux de l’ensemble des occupants du logement pour l’année N-2.
  • Ou le coût total de l’opération divisé par 9.

L’utilisation de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.

Résidence principale

Le logement doit être occupé à titre de résidence principale.

Durée de remboursement

La durée de remboursement dépend de vos revenus, de la composition du ménage, et de la zone géographique dans laquelle vous achetez votre futur logement.

Plus vos revenus sont élevés, plus la durée de prêt est courte.

Elle s’étend de 20 à 25 ans selon les cas, et comprend 2 périodes :

  • La période de différé, pendant laquelle vous ne remboursez pas le PTZ (cette période est, selon vos revenus de 5, 10 ou 15 ans).
  • La période de remboursement du prêt, qui suit le différé, varie entre 10 et 15 ans.

Quels établissements vous proposent le PTZ

L’établissement de crédit doit avoir passé une convention avec l’État.

Vous choisissez celui de votre choix.

L’établissement prêteur que vous choisissez apprécie librement la solvabilité et les garanties de l’emprunteur, et n’a pas obligation de vous accorder le PTZ.

Le Prêt Social Location Accession (PSLA)

Le PSLA est un prêt conventionné qui peut-être consenti à des opérateurs (organisme HLM, SEM, promoteurs privés, …) pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs.

L’opérateur qui bénéficie d’un PSLA doit avoir obtenu un agrément préfectoral et signer une convention.

Conditions

Les logements faisant l’objet du PSLA doivent être occupés à titre de résidence principale (au moins 8 mois par an) par des personnes dont les revenus sont inférieurs, à la date de signature du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date de signature du contrat de location-accession, aux plafonds de ressources PTZ (ancien dispositif), révisés chaque année (depuis 2015) au 1er janvier en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac.

  • Au moment de la levée d’option, pour financer l’achat du logement, des prêts sont mobilisables en complément du PSLA (prêt Accession d’Action Logement, prêt à 0 %).

Pour les contrats de location-accession signés à compter du 1er janvier 2015, l’accédant a la possibilité de bénéficier d’une offre de prêt à 0 % selon la réglementation qui était applicable à la date de signature du contrat.

  • La mensualité de remboursement est plafonnée. La somme des mensualités (hors primes d’assurance) ne doit pas dépasser la redevance payée au cours du mois précédant la levée de l’option.
  • L’aide personnalisée au logement (APL) peut être accordée à l’accédant titulaire d’un contrat de location-accession.

Transfert du prêt

Le prêt qui a été accordé au vendeur peut être, au moment de la levée d’option, transféré au titulaire du contrat de location-accession pour le montant du capital restant dû.

Son montant maximum est égal à la différence entre le prix du logement et le montant de la fraction acquisitive.

Le ménage n’est pas tenu d’accepter le transfert et peut choisir toute autre offre de crédit.

Le transfert n’est pas non plus automatique. L’établissement de crédit peut s’opposer à ce que le PSLA soit transféré à un ménage présentant des garanties insuffisantes de solvabilité au moment de la levée d’option.

Aides spécifiques

Le PSLA comporte des aides fiscales spécifiques :

  • Une T.V.A. à 5,5 % pour l’opérateur.

Quand le locataire-accédant lève l’option dans les 5 ans de l’achèvement pour acheter le logement qu’il loue, la vente est placée dans le champ d’application de la T.V.A. au taux réduit de 5,5 %.

  • Une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans à compter de l’année suivant celle de leur achèvement.

Le ménage qui lève l’option bénéficie de cette exonération pour la durée restant à courir.

Redevance et prix

Redevance

Pendant la phase de location, la redevance se décompose en 2 parties :

  • La 1ère partie correspondant à la jouissance du logement (fraction locative) ;
  • La 2ème partie correspondant au paiement anticipé du prix (fraction acquisitive).

La fraction locative de la redevance ne doit pas excéder des plafonds mensuels par m² de surface utile (arrêté modifié du 26 mars 2004). Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année sur la base de la variation de l’indice de référence des loyers du 2ème trimestre.

La part acquisitive est fixée dans le cadre du contrat de location-accession en fonction des capacités financières du locataire-accédant en accord avec le vendeur.

Prix de vente du logement

Il ne doit pas excéder un plafond par m² de la surface utile (arrêté du 26 mars 2004). Ce plafond est révisé chaque année le 1er janvier en fonction de la variation annuelle de l’indice du coût de la construction appréciée entre la valeur du 2ème trimestre de l’avant dernière année et celui de l’année précédente.

Le prix non révisable est minoré à chaque date d’anniversaire de l’entrée dans les lieux de 1 %.

Garanties

En cas de levée de l’option, le vendeur offre à l’accédant 2 garanties, l’une de rachat, l’autre de relogement.

Garantie de rachat

La garantie peut être mise en jeu sur demande de l’emprunteur ou du co-emprunteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans les 15 ans à compter de la levée d’option.

La demande doit intervenir dans un délai de 1 an suivant la survenance, pour l’emprunteur ou le co-emprunteur, de l’un des faits suivants :

  • Décès ;
  • Décès d’un descendant direct faisant partie du ménage ;
  • Mobilité professionnelle impliquant un trajet supérieur à 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ;
  • Chômage de plus d’un an attesté par l’inscription à pôle emploi ;
  • Invalidité reconnue par carte d’invalidité ou par décision de la Commission des droits de l’autonomie ;
  • Divorce ;
  • Dissolution d’un PACS.

En cas de mise en jeu de la garantie, le vendeur s’oblige à racheter le logement à certaines conditions.

Garantie de relogement

Cette garantie peut être mise en œuvre en cas de non levée d’option ou à tout moment pendant la phase d’acquisition.

Le vendeur a l’obligation de proposer par lettre recommandée avec avis de réception au plus tard dans les 6 mois à partir de la date fixée pour la levée d’option, 3 offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant dès lors que ses revenus n’excèdent pas les plafonds de ressources PLUS.

L’occupant dispose d’un mois pour répondre.

  • A défaut d’acceptation, il est déchu de tout titre d’occupation sur le logement.
  • En cas d’acceptation d’une offre, si le vendeur est un organisme HLM, le relogement ne fait pas l’objet de la procédure d’attribution ordinaire des logements sociaux.

Entre la date limite de levée d’option et jusqu’à son départ des lieux, l’occupant verse une indemnité d’occupation (au maximum égale au montant de la redevance diminué de la fraction acquisitive).