Le contrat de prêt immobilier

L’emprunteur doit faire jouer la concurrence entre les banques et comparer les coûts du crédit (frais de dossier, taux d’intérêt, durée, assurances, indemnités de remboursement anticipé).

Caractéristiques du prêt bancaire libre

Prêt à taux fixe :

Le taux est déterminé dans votre contrat de prêt, et reste le même pendant toute la durée de remboursement.

Les mensualités de remboursement peuvent être :

  • Constantes : pendant toute la durée du prêt.
  • Modulables : le contrat prévoit que la mensualité peut évoluer, à votre initiative et dans certaines limites, selon votre capacité de remboursement. Cela pourra avoir une incidence sur la durée du remboursement.
  • Lissées : lorsque le plan de financement comporte plusieurs prêts (sur des durées différentes), le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses mensualités pour que le total des mensualités soit constant.

Prêt à taux variable :

Le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonction d’un indice inscrit dans le contrat.

Il est fréquent, mais non systématique, que le contrat limite les variations du taux ou leur incidence sur la mensualité ou la durée. Ces prêts, dits « capés », représentent un moindre risque pour l’emprunteur que les prêts non capés.

La durée :

Concernant la durée du prêt, si vous optez pour une longue durée, l’amortissement du prêt est plus lent. Par conséquent, en cas de revente rapide, le montant récupéré après remboursement du capital restant dû sera généralement faible.

Frais liés à l’emprunt :

Au remboursement de vos mensualités bancaires liées aux prêts s’ajoutent certains frais :

  • Les frais de garantie du prêteur (hypothèque ou caution)
  • Les frais d’assurance décès invalidité
  • Les frais d’ouverture et d’instruction du dossier (frais de dossier)
  • Les intérêts intercalaires, le cas échéant.

Le taux effectif global (TEG), qui figure dans l’offre de prêt, représente le coût réel de votre emprunt, et tient bien évidemment compte des frais cités ci-dessus.

Le TEG est le seul élément de comparaison véritable pour apprécier les propositions qui vous sont faites par les établissements de crédit.

Offre de prêt et contrat de prêt

Offre de prêt :

Lorsque vous sollicitez un prêt auprès d’un établissement de crédit de votre choix, celui-ci vous adresse une offre de prêt qui l’engage pendant 30 jours minimum à compter de sa réception (le cachet de la poste faisant foi).

L’offre de prêt doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

En cas de prêt à taux fixe :

Un tableau d’amortissement détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital emprunté et les intérêts.

En cas de prêt à taux variable :

Une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt et un document d’information contenant, à titre indicatif, une simulation de l’impact d’une variation du taux sur les mensualités, la durée, et le coût total du crédit.

Le prêt peut être assorti d’un différé d’amortissement, c’est-à-dire que pendant cette période vous ne payez que les intérêts, sans rembourser le capital emprunté.

Délai de réflexion

Un délai minimum de 10 jours de réflexion à compter de la réception de l’offre de prêt vous est imposé pour examiner l’offre de prêt (loi SCRIVENER).

A partir du 11ème jour suivant la réception de l’offre, vous pouvez l’accepter ou la refuser.

  • Si vous refusez l’offre de prêt, aucun frais d’étude ne pourra vous être réclamé.
  • Si vous acceptez l’offre, il vous faudra adresser par courrier à l’établissement de crédit l’offre de prêt datée et signée de votre main.

Le prêt est alors accordé.

Lorsqu’une personne se porte caution pour vous, l’établissement de crédit doit également lui adresser par courrier l’offre de prêt. Elle dispose elle-même du délai de 10 jours de réflexion pour l’examiner et signifier son acceptation par courrier.

Contrat de prêt :

Il prévoit vos droits et vos obligations pendant toute la durée du prêt. Il est établi par l’établissement de crédit qui l’adresse ensuite au notaire.

Garanties

Votre établissement de crédit demandera :

  • Soit une hypothèque

Elle lui permettra, à défaut de paiement de votre part, de vendre le bien hypothéqué.

  • Soit un privilège de prêteur de deniers (PPD)

Uniquement pour un prêt portant sur l’acquisition d’un terrain, d’un logement existant.

  • Soit la caution d’un organisme agréé par lui ou celle d’un tiers.

Assurances

L’assurance destinée à vous couvrir en cas de décès ou d’incapacité de travail est systématique. Il peut être intéressant de contracter une assurance perte d’emploi.

Qu’il s’agisse de l’assurance décès-invalidité ou perte d’emploi, vous pouvez préférer de souscrire une assurance équivalente directement auprès d’un assureur de votre choix.

L’établissement de crédit ne peut pas refuser, sans le motiver, un contrat d’assurance individuel qui présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose.

  • L’établissement doit se prononcer dans un délai de 10 jours.
  • En contrepartie de son acceptation d’un contrat d’assurance individuel, le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l’offre.

Possibilités de remboursement anticipé

Sauf dans certains cas limités par la loi, vous pouvez rembourser par anticipation une partie ou la totalité du prêt.

Le contrat de prêt peut prévoir des indemnités qui sont réglementées.