Hypothèque ou caution bancaire

La banque qui accorde un prêt immobilier prend un risque. Pour se protéger, elle exige une garantie financière.

Il peut s’agir d’une hypothèque ou d’une caution.

On peut distinguer de l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers qui est uniquement destiné à couvrir un prêt pour l’acquisition d’un bien ancien. Il a les mêmes effets que l’hypothèque, mais il présente un avantage puisqu’il n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière. Il est donc moins coûteux pour l’emprunteur.

L’hypothèque

L’hypothèque est une garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier.

Elle est établie par le notaire, qui s’occupe également de la publier au Service de publicité foncière.

L’inscription hypothécaire est valable pour toute la durée du prêt plus 1 an. Mais elle ne peut pas excéder 50 ans.

Précision faite que l’hypothèque est sans effet à l’issue du paiement de la dernière échéance, et qu’après cette année, l’inscription se périme automatiquement, sans qu’il soit nécessaire de faire la moindre formalité. Dans ce cas là, il n’y aura donc aucun frais pour que l’inscription disparaisse.

En revanche, si l’emprunteur décide de revendre son bien par anticipation (avant la fin du crédit), il faudra obtenir la main levée de l’hypothèque. C’est en général le notaire qui s’occupe de cette formalité qui nécessitera le versement de frais de main levée.

En cas de défaut de paiement des mensualités par l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier (l’établissement de crédit) pourra mettre sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis sa vente.

La caution bancaire

Un prêteur peut vous imposer une caution bancaire pour vous accorder un prêt, ce qui constitue pour lui la garantie d’être remboursé.

Le cautionnement bancaire est un contrat par lequel une personne, qu’on appelle la caution, s’engage à rembourser le prêteur à la place de l’emprunteur qui ne peut plus remplir ses obligations. Le prêteur doit suivre une procédure précise en informant notamment la personne se portant caution de l’étendue de son engagement.

Nous avons 2 types de cautionnement :

La caution simple

  • Le créancier engage en 1er lieu des poursuites contre l’emprunteur avant de s’adresser à la personne qui se porte caution.

La caution solidaire

  • La personne qui se porte caution est engagée à payer la dette du débiteur dès le 1er incident de paiement.

Ce type de caution est généralement privilégié par les établissements bancaires.

Toute personne physique peut se porter caution, même sans lien de parenté avec l’emprunteur (à partir du moment où la personne a la capacité juridique).

Cela peut être également une personne morale (société spécialisée, mutuelles professionnelles, …).

Dans les faits, au bout de 3 ou 4 échéances impayées, la caution paye le prêteur. Dans le même temps, elle se rapproche de l’emprunteur afin de trouver des solutions amiables. Si aucune issue n’est possible, l’établissement caution procède en 1er lieu à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur, et ensuite à la saisie  et à la vente du bien afin de se faire rembourser. Ce mécanisme est extrêmement onéreux pour l’emprunteur.

Les sommes versées par l’emprunteur correspondant au coût de la caution sont restituées en fin de contrat par la plupart des établissements, mais ces sommes n’étant pas réévaluées, elles sont généralement désuètes au bout de 20 ans de crédit.