Quels diagnostics doivent être présentés par le vendeur ?

Dossier de diagnostic technique

Lors du compromis de vente (ou de la promesse de vente), le vendeur fournit à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique qui comprend :

  • Les constats ou états relatifs à l’amiante, au plomb, aux termites, aux mérules, au radon, aux risques naturels, technologiques, et miniers, à la performance énergétique et aux installations intérieures de gaz et d’électricité (liste à adapter selon la date de construction et à la situation du bien) ;
  • Pour la vente d’une maison individuelle : le document relatif à l’installation d’assainissement non collectif ;
  • Dans certaines zones : une information sur la présence d’un risque de mérules.
  • S’agissant de la vente d’un logement en copropriété, la superficie exacte du lot (loi Carrez) doit figurer dans l’avant-contrat et dans l’acte de vente définitif. Le mesurage par un professionnel est recommandé pour éviter tout risque d’erreur.

Si l’un des documents produits lors de la signature du compromis de vente (ou de la promesse de vente) n’est plus en cours de validité à la signature de l’acte de vente notarié (acte authentique), un nouveau document doit être annexé à ce dernier.

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique, de l’un des documents (hors DPE), le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante ; il demeure alors responsable vis-à-vis de l’acquéreur en cas de découverte du vice. Si le vendeur est un professionnel, il ne peut s’exonérer.

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique, de l’état des risques naturels, miniers et technologiques, ou à défaut d’information relative aux sinistres survenus, l’acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix.

A qui s’adresser pour faire établir ces diagnostics ?

Tous les documents, à l’exception de celui relatif à l’installation d’assainissement non collectif qui est établi par la commune et l’état des risques naturels / miniers / technologiques et l’information sur le radon, doivent être établis par des professionnels satisfaisant à des critères de compétence et ayant souscrit une assurance couvrant pour leurs interventions les conséquences d’un engagement de leur responsabilité civile professionnelle. Depuis le 1er novembre 2007, toute personne qui effectue un diagnostic doit être certifiée par un organisme accrédité par le COFRAC, Comité français d’accréditation. Cette certification lui est délivrée pour 5 ans.

Les professionnels du diagnostic ne doivent avoir aucun lien de nature à porter atteinte à leur impartialité et à leur indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire (notamment agent immobilier ou notaire), ni avec toute entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il leur est demandé l’un ou l’autre des diagnostics.

Les diagnostiqueurs doivent remettre à leur client un document attestant qu’ils sont en règle au regard de ces obligations.

Des sanctions pénales sont prévues tant pour la personne qui établit un diagnostic ou constat sans respecter les règles de compétences, d’organisation et d’assurance ou les conditions d’impartialité et d’indépendance, que pour le vendeur qui, en vue d’établir un diagnostic fait appel à une personne qui ne remplit pas les conditions requises.

Certains professionnels (diagnostiqueurs, experts techniques immobilier, géomètres-experts, architectes, agents immobiliers notamment) peuvent être organisés pour réaliser ou faire réaliser plusieurs des diagnostics obligatoires ; d’autres sont spécialisés sur un seul type de diagnostic. Dans tous les cas, ils doivent être indépendants. Ainsi par exemple, ces professionnels ne peuvent établir des diagnostics sur des immeubles qu’ils sont chargés de vendre.

Pour trouver des professionnels du diagnostic, vous pouvez consultez l’annuaire, internet, les organisations professionnelles spécialisées, les organismes accrédités par le COFRAC qui diffusent les coordonnées des personnes certifiées.

A quel prix ?

Les tarifs des diagnostics n’étant pas réglementés, ils peuvent varier d’un professionnel à l’autre. Vous avez donc intérêt à vous adresser à plusieurs professionnels et à comparer les prestations qui vous sont proposées avant de vous engager.