Règlement de copropriété

Le statut de la copropriété s’applique à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

On parle de copropriété dès qu’il y a au moins deux propriétaires dans le même immeuble.

  • Les parties privatives appartiennent en propre à chaque copropriétaire et sont réservées à son usage exclusif (appartement, cave, garage, parking, …)
  • Les parties communes de l’immeuble sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires et destinées à l’usage de tous (toiture, murs porteurs, couloirs, planchers, …).

Elles sont gérées par l’ensemble des copropriétaires par des décisions prises en assemblée selon diverses règles de majorité.

Un copropriétaire ne peut sans l’autorisation de la copropriété, entreprendre des travaux, même dans son logement, s’ils touchent l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes. De la même façon, chacun doit utiliser le logement dont il est propriétaire en respectant le règlement de copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires et occupants de l’immeuble.

La copropriété est règlementée par la loi du 10 juillet 1965 (modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014) et le décret du 17 mars 1967 modifiés.

Règlement de copropriété et état descriptif de division

Règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document écrit obligatoire :

  • Il s’impose à toute personne qui est copropriétaire d’un lot de la copropriété.
  • Il s’impose à tous les acquéreurs successifs de chacun des lots de la copropriété et à tous les occupants de l’immeuble (copropriétaires et locataires).

Le règlement de copropriété doit obligatoirement être établi au moment de la construction de l’immeuble par le promoteur, ou au moment de sa division en lots par le propriétaire.

Il est généralement rédigé par un professionnel (géomètre-expert, notaire).

Il doit être publié par le notaire à la conservation des hypothèques, ainsi que toutes les modifications qui lui sont apportées ultérieurement.

Les dispositions du règlement de copropriété ne s’imposent toutefois que dans la mesure où elles sont licites et non contraires à l’ordre public. Dans le cas contraire, ces dispositions seraient réputées non écrites, et seraient donc censées n’avoir jamais existé.

Si la copropriété se trouve dépourvue de règlement, il appartient au syndicat de voter l’établissement d’un règlement par vote de l’assemblée générale à la double majorité, article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix).

A défaut d’accord entre les parties, le règlement de copropriété peut résulter d’un acte judiciaire.

Le contenu du règlement de copropriété

Il définit l’organisation et le fonctionnement de l’immeuble au niveau pratique et juridique, et précise les droits et obligations de chaque copropriétaire. Il détermine :

  • Les parties privatives et les parties communes ainsi que leur destination, leurs conditions d’utilisation et leur administration ;
  • Les différentes catégories de charges auxquelles le copropriétaire devra contribuer, en respectant les principes de répartition établis par la loi.

Sauf si le règlement de copropriété en décide autrement, ce sont les plus souvent les quotes-parts des parties communes sous forme de « tantièmes«  (millièmes, dix millièmes) qui servent de base à la répartition des charges générales et déterminent le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire pour voter en assemblée générale.

Tous les règlements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002 doivent préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes et les quotes-parts de charges sont calculées.

L’état descriptif de division (EDD)

Parallèlement un EDD est intégré au règlement de copropriété ou y est annexé.

Il liste les lots et leurs tantièmes. A chaque lot correspond un numéro d’identification, la description de sa situation, sa consistance et sa quote-part des parties communes (tantièmes).

L’état descriptif de division doit également être publié par le notaire à la conservation des hypothèques.

Modification du règlement de copropriété

Dans la mesure où elle concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, la modification du règlement de copropriété ne peut être décidée qu’à la double majorité, article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix).

En revanche, la détermination des parties communes et privatives établie par le règlement de copropriété ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires.

L’assemblée générale peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

La mise à jour des règlements de copropriété

Afin d’harmoniser les règlements de copropriété, parfois anciens avec les dispositions législatives et réglementaires intervenues depuis leur établissement, l’assemblée générale peut procéder à des adaptations, votées à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). La publication de ces modifications au Service de la publicité foncière est effectuée au droit d’enregistrement (et non au droit proportionnel).

Ces adaptations peuvent permettre de supprimer les clauses contraires à la règlementation ou, au contraire, d’insérer des clauses obligatoires qui font défaut.

Parmi les récentes évolutions législatives, on note notamment la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (dite loi ALUR) du 24 mars 2014 qui créé entre autre un nouveau régime de gouvernance pour les petites copropriétés.

Droits et obligations

Vous devez respecter le règlement de copropriété. Il peut, par exemple, interdire l’exercice de toute activité professionnelle dans votre lot et de toute activité professionnelle, commerciale, artisanale ou industrielle dans votre immeuble.

Les parties privatives

Les parties privatives constituant votre lot sont réservées à votre usage exclusif. Toutefois vous devez veiller à ne pas porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Par exemple :

  • Vous ne pouvez pas appuyer une terrasse sur un mur commun, ni édifier une construction sur une terrasse sans l’accord de l’assemblée générale.
  • Vous ne pouvez pas vous approprier une partie du palier qui dessert votre appartement.
  • Vous ne pouvez modifier la distribution intérieure de votre lot que dans la mesure où ces travaux ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble et n’affectent pas les parties communes.

Les parties communes

Vous pouvez user des parties communes à condition de ne pas porter atteinte à leur destination, ni aux droits des autres copropriétaires (encombrer les couloirs communs, stationner son véhicule dans la cour commune de l’immeuble par exemple).

  • Vous vivez en communauté : il vous appartient donc de veiller à respecter la tranquillité de l’immeuble, et à ne pas créer de troubles de voisinage.
  • Si vous êtes copropriétaire bailleur, vous êtes responsable des troubles que votre locataire pourrait causer.

Vous devez communiquer à votre locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.