Le conseil syndical

Le conseil syndical est un organe essentiel de la copropriété : il assiste le syndic, il contrôle la gestion du syndic.

Toute copropriété a en principe un Conseil Syndical (CS). L’Assemblée Générale des copropriétaires peut toutefois décider par un vote de ne pas en instituer (article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : majorité des voix de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix).

Sa composition

Il est composé de copropriétaires élus par l’Assemblée Générale.

Peuvent être membres du Conseil Syndical :

  • Les copropriétaires
  • Les conjoints, ou partenaires liés par un Pacs
  • Les représentants légaux des copropriétaires (parents, association)
  • Les bénéficiaires d’un contrat de location-accession ou d’une vente à terme
  • Les usufruitiers (personne bénéficiant de l’usage du bien et du droit d’en percevoir les loyers)

En revanche, ne peuvent être membres :

  • Le syndic, son conjoint, son partenaire lié par un Pacs
  • Les membres de la famille du syndic
  • Les salariés, associés ou futurs associés du syndic

Sa désignation

L’Assemblée Générale désigne les membres du Conseil Syndical à la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : majorité des voix de tous les copropriétaires). Si cette majorité n’est pas atteinte, le vote pourra, sous certaines conditions, avoir lieu à la majorité simple (article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 : majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés).

En l’absence de candidatures ou de majorité, l’impossibilité de créer un Conseil Syndical est constatée dans le procès-verbal de l’Assemblée Générale qui doit être notifié par le syndic à tous les copropriétaires dans le délai d’un mois.

A l’issue, ces derniers peuvent choisir :

  • De ne pas instituer de Conseil Syndical (vote à la majorité absolue)

OU

  • D’obtenir la désignation du syndic, par une décision de justice, de faire constater l’impossibilité de nommer les membres du Conseil Syndical.

Son fonctionnement

C’est le règlement de copropriété ou, à défaut, l’assemblée générale, qui fixe l’organisation et le fonctionnement du Conseil Syndical à la majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).

Le Conseil Syndical désigne son président qui peut, en cas d’empêchement du syndic, convoquer l’assemblée générale.

Les fonctions de président et des membres du Conseil Syndical sont bénévoles.

La durée des fonctions de ses membres

Les membres du Conseil Syndical sont élus pour une durée de 3 ans maximum. Leur mandat est renouvelable.

Une durée plus courte peut être décidée par le règlement de copropriété ou par l’Assemblée Générale des copropriétaires.

Son rôle

Principalement, le rôle du Conseil Syndical est d’assister et contrôler la gestion du syndic.

  • Assistance et contrôle

Le Conseil Syndical contrôle la gestion du syndic, notamment :

  1. La comptabilité du syndicat.
  2. La répartition des dépenses.
  3. Les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et contrats.
  4. L’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

A ce titre, la copie des relevés du compte ou du sous-compte bancaire de la copropriété est mise à disposition du conseil Syndical.

Il peut également prendre connaissance de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion administrative de la copropriété (examine les contrats d’entretien, les pièces justificatives des charges de l’immeuble).

  • Avis

Le Conseil Syndical doit obligatoirement être consulté par le syndic :

  1. Avant le vote de travaux, dès lors qu’il passe un marché ou un contrat (ascenseur, chauffage, …) dont le montant dépasse une somme fixée par l’Assemblée Générale. L’avis écrit du conseil syndical est notifié aux copropriétaires en même temps que la convocation.
  2. En cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et impliquant le versement d’un acompte. Le syndic a la possibilité de réclamer aux copropriétaires une provision après avoir consulté le Conseil Syndical (pratique exceptionnelle rendue nécessaire par l’urgence).
  3. Pour désigner un nouveau syndic. Il devra au préalable procéder à une mise en concurrence des projets de contrats de syndic (l’avis du Conseil sera ensuite joint à la convocation à l’Assemblée Générale).
  • Autres missions

Le conseil syndical peut également se voir confier des missions ou délégations par l’assemblée générale pour une durée déterminée. Lorsqu’il est autorisé à décider de dépenses, la délégation en détermine l’objet et en fixe le montant maximum.

A cet effet, il peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix et demander un avis technique à un professionnel.

En cas de carence du syndic, le président du conseil syndical a le pouvoir de convoquer l’assemblée générale.

La responsabilité du conseil syndical

Le conseil syndical n’a pas de personnalité morale, il ne peut donc pas voir sa responsabilité engagée et ne peut pas participer à des actions de justices.

Toutefois, le conseil syndical doit annuellement rendre compte de sa mission devant l’assemblée générale.