Copropriété : Droits & Obligations

Le régime juridique de la copropriété permet la répartition de la propriété d’un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires.

Ce régime fixe les règles de fonctionnement de cette petite collectivité, afin qu’elle vive en bonne harmonie.

Le régime de la copropriété

Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires.

Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que les locaux commerciaux et professionnels.

Quelque soit le bien en copropriété, il comporte toujours 2 éléments juridiquement inséparables :

  • des parties privatives (les pièces de l’appartement par exemple)
  • une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc …)

Ces 2 éléments, parties privatives et quote-part des parties communes, forment un lot indivisible.

La loi fixe des règles obligatoires pour l’utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété.

Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de votre lot. Le copropriétaire doit donc le respecter.

Le règlement de copropriété peut éventuellement contenir des restrictions d’usage des lots de copropriété, afin de protéger le copropriétaire contre les abus d’autres copropriétaires.

Les instances qui réglementent la vie de la copropriété

Le règlement de copropriété détermine les droits et obligations, notamment sur les conditions de jouissances des parties privatives et des parties communes.

Il détermine également la répartition des charges entre propriétaires et la manière de calculer la quote-part de chacun.

Il précise toutes les règles relatives à l’administration des parties communes.

Enfin, un état descriptif de l’immeuble doit être intégré au règlement de copropriété ou dans ses annexes.

L’ensemble des copropriétaires, qu’ils vivent dans l’immeuble ou qu’ils louent un lot privatif (logement, parking, garage, …), font partie du syndicat des copropriétaires.

Ces derniers se réunissent au moins une fois par an lors d’une assemblée générale pour prendre toutes les décisions utiles à la vie de la copropriété (réalisation de travaux, élection du syndic, etc …). La plupart des syndicats de copropriétaires sont dotés d’un conseil syndical, un organe composé de copropriétaires élus par l’assemblée. Le rôle du conseil syndical consiste à faire le lien entre les copropriétaires et le syndic.

Chaque copropriété doit être dotée d’un syndic de copropriété. Le syndicat des copropriétaires peut choisir de confier la gestion de la copropriété à un copropriétaire (on parle alors de syndic bénévole) ou à un professionnel de l’immobilier.

Le syndic est le seul représentant légal du syndicat des copropriétaires, puisqu’il le représente devant la justice en cas de besoin. En outre, c’est un véritable chef d’orchestre qui veille à l’administration et à la conservation de l’immeuble, contracte les assurances nécessaires, signe les contrats d’entretien, etc …

Ce qui change avec la loi ALUR pour les copropriétés

  • Ouverture obligatoire d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Toutefois, les copropriétés de 15 lots et moins peuvent déroger à cette obligation après un vote à l’assemblée générale des copropriétaires.
  • A compter du 1er juillet 2015, la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, les syndics peuvent percevoir une rémunération supplémentaire pour des prestations particulières et complémentaires dont la liste sera fixée par un décret.
  • Obligation pour les copropriétaires, occupants ou non, de s’assurer et pour le syndicat de s’assurer en responsabilité civile.
  • Constitution d’un fonds de travaux obligatoire, d’un montant au moins égal à 5 % du budget prévisionnel, pour les copropriétés d’au moins 10 lots.
  • Le « syndic bénévole » est obligatoirement un copropriétaire de l’immeuble.

Ce qui change avec la loi ALUR pour les syndics de copropriétés

  • Les syndics de copropriété sortent de la catégorie « Gestion Immobilière » et représentent une catégorie à part entière avec une carte professionnelle délivrée (ou renouvelée) par la Chambre de Commerce et de l’Industrie, au plus tard le 1er juillet 2015.
  • Les syndics de copropriété sont également tenus à une obligation de formation professionnelle.
  • Les syndicats de copropriété ont une garantie financière sur les fonds détenus au nom et pour le compte des syndicats de copropriété renforcée grâce à de nouvelles obligations qui pèseront sur les sociétés qui délivrent cette garantie.
  • Depuis le 1er janvier 2015, les syndics professionnels doivent avoir mis en place un extranet afin que l’ensemble des documents relatifs à la copropriété soit accessible 24h/24.
  • Établissement par le syndic d’une fiche synthétique regroupant les données financières et techniques de la copropriété.
  • Un contrat type de syndic est déterminé par décret et applicable à partir du 1er juillet 2015.
  • Obligation pour le syndic d’informer les occupants des décisions prises par l’assemblée générale.