Le compromis de vente et la promesse de vente

Le compromis de vente et la promesse de vente sont des avant-contrats aux conséquences différentes pour l’acheteur et le vendeur.
C’est la première étape avant la signature de l’acte authentique, signé devant notaire, au cours duquel les clés seront enfin remises.

Le compromis de vente

Dans le compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente.
Article 1589 du Code Civil : « Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix. »
Sauf bien évident, à se rétracter dans le délai légal, si les conditions de la mise en œuvre de cette rétractation sont réunies.
Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.
La signature du compromis peut s’accompagner du versement par l’acquéreur d’une somme comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente, appelée « dépôt de garantie », qui viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l’acte notarié (ce n’est pas une somme en plus).

La Nantaise d’Habitations ne demande un dépôt de garantie à ses acquéreurs uniquement s’ils ont un apport personnel, d’un montant de 5 % du prix, plafonné à 2 300 €.
Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais est un atout.

La promesse de vente

Dans la promesse de vente, le propriétaire s’engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une option pour un temps limité (généralement 2 à 3 mois).
Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s’il souhaite acheter ou non. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente.
S’il se décide à acquérir, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler. Mais s’il renonce à acheter ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.
Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des Impôts dans les 10 jours qui suivent la signature de l’acte sous seing privé.
Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique.
Les droits d’enregistrement, payés par l’acquéreur, s’élèvent à 125 €.

Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur imaginent parfois que la signature de l’avant-contrat n’engage pas à grand-chose. C’est faux, malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable contrat qui entraîne des obligations importantes pour les 2 parties. Il permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord. C’est donc un document indispensable.